中国房子过剩了吗?

 新闻资讯     |      2020-03-16 12:25

按照当前的一些非官方数据与非权威的研究报告看,中国房子严重过剩,已经告别缺房时代,有一项非官方数据显示,目前中国的房子已经足够34亿人居住,相对于14亿的总人口,房子已经严重过剩。实际上,过剩已经产生。2019年开年之初,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布过一篇报告,报告显示,2017年我国城镇地区住房空置率为21.4%,全国城镇地区有6500万套空置住房。另外是研究机构的报告显示,中国住房空置率为21.5%,仅低于西班牙和意大利,高过全球多数国家。

一项非官方数据显示,中国房子够34亿人居住,这还不包括农村自建房、小产权房等房源。而目前中国只有14亿人口,国内商品房总体是供大于求。同时,即使是大城市,中国房子的空置率也居高不下,多数在20-30%之间。要知道,中国大城市的空置率已经远超10%的国际警戒线。特别是不管是曹德旺还是马云,他们的观点都几乎一致,中国房子会“多如牛毛”,房子都是砖头水泥,不值钱,未来房价如葱。按照任的说法,中国的人口和房子的比例并不能单一的以人口数量作为对应关系,而是要用户为单位来做对比。毕竟很多时候并不是一个人一栋房子,而是一户人家有一幢房子。

另外一个说法是中国有35亿套待售住房,这个数据绝对是假的,别说35亿套待售的住房,就是全部的房子也没有35亿套,中国一共也只有14亿人口,相当于每个人都有2.5套房子,这个数据可能吗?完全不可能的事情,哪怕是在农村,一个家庭也就一套房子,顶多再加上原来的一套老房子,顶多也就2套房子,而且还是一大家子人,上有老下有小的居住的。按照任的说法,中国的房子建筑寿命也就是30年左右,但是在西方一些国家可能都有几百年。由于我们的建筑成本、经济成本和一些国情本身,我们的房子的价值和我们付出的金钱无法等价,这也是一个中国的房子为什么会一直被重修的原因。

目前这套城镇住房供应体系源自1994年的城镇住房制度改革。1994年之前,城镇住房主要是计划分配的公房,也就是我们常说的福利分房。公房主要由政府、企业、军队兴建,私房极少,基本被取消。福利分房产生了很多问题。1985年国家对城镇住房调查结果显示,人均住房面积仅2-4平方米,远远不能满足人民的居住需求。1994年房改之后,城镇住房体系进入新时代,经过二十多年的发展,逐步形成了已购公房、商品房、保障房和小产权房四大类并存的格局。

这是一个值得房地产界刨根问底去思考追究的供需关系根子问题。一直以来不乏围绕着房地产过剩的讨论,通过城镇存量总量、户套比、套均面积、空置率的指标,证明市场不缺房子多到没人住。中国国际金融股份有限公司发布了《数说中国存量住房》研究报告。报告测算得出2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套,对应存量面积261亿平方米,户均拥有住房1.13套。其中,中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%,其中城区分别为14.7%和9.7%。

这份报告结果是基于2010年第六次全国人口普查和2015年1%人口抽样等调查数据的估算结果。如果采取不同的口径,可能得出的结论会略有差别。作为比较,恒大研究院11月的一份报告也对全国住房存量进行了测算,两份报告估算方式不同,结果有些出入。恒大研究院测算2017年中国城镇住房3.03亿套,存量住房面积267亿平米,户均拥有住房1.11套。 根据恒大研究院提供的数据,1978-2018年,我国城镇住房存量从不到14亿平增至276亿平,城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套,套户比从0.8增至1.09,和当前发达国家水平相当,我国居民基本告别住房短缺时代。

但是,2015年人口小普查显示,我国城镇住房中成套率仅为85%,约20%为条件较差的平房,41%为1999年前修建,住房质量有较大提升空间。2014-2018年,商品房销售中,90-144平改善类户型套数占比明显提升,这说明,居民现在买房更偏向功能完备的较大面积住宅,改善需求逐渐成为市场成交的主力。2018年, 我国城镇常住人口已经升至8.3亿,常住人口城镇化率升至59.6%。从1978年到2018年,我国县级以上城市数量从193个增加到672个,增长2.5倍,而同期建制镇2176个激增至21297个,增长了近9倍。中国的常住人口城镇化率已经达到 60%,但是户籍人口城镇化率仅为 43.4%,这意味着有 2.2 亿人口常住在城镇,但是户籍依然在农村。

按照任的判断,有人问任,现在很多家庭爷爷奶奶姥姥姥爷还有父母都有房,可能还不止一套,而孩子只有一个或者两个,从这个角度讲会不会未来的房子一定会过剩?就会很快出现饱和呢?任说:你们是不是都盼着你们爹妈快死啊?说这种话的人一定是坏人。(全场笑)举个例子,1960年德国7300万人口,1900万家庭;到了2010年德国有多少人口呢,8100万,有多少家庭呢?4千万。什么意思呢?一个家庭只有平均2个人了,换句话说,之前2000万套房还富裕,现在需要4000万套了。

为什么用德国举例子,德国是全世界人口老龄化排第二的国家,第一名是个小国叫什么我忘了,中国排第十位。德国告诉你,不要以为老人会死掉,他不死,就算两个死了一个那房子还是他的。提这种问题的人太坏了,我们要把他打倒。以上是任对家庭与房产继承的看法。确实,过去很多人心中都有一个大大的疑问,就是家里长辈名下有房子,可能还有好几套。比方说爷爷奶奶有房子,姥爷姥姥有房子,父母有房子,丈母娘老丈人还有房子,将来有一天长辈不在了,那么由于前些年实行计划生育政策,现在的90后、00后不少都是独生子女,即使不是独生子女,也没有几个兄弟姐妹,那么这些房子都归他自己继承。

因此,很多人以此为由,看空房地产,认为没有必要买房,将来房子有的是。任说,我们的建筑寿命大概也就30年,但是在英国、美国或者发达国家可能到100年、上千年,你像捷克、布拉格等等,很多都是上千年的建筑,就因为他们的思想是往前看的,而我们是局限于现有的经济成本、商品成本,所以把未来生活的东西局限于现有的构筑条件,这是不合理的一个。数据表示,中国人均享有住房面积40平,中国每个家庭平均享有住房1.1套。但实际上,这样的统计方式并不客观。首先人均40平的数据是包含公摊面积的建筑面积,统计单位是户,而非个体。

其次,很多虽然是居住房屋,但是条件太差仅仅是勉强可以满足居住需求。伴随国际化进程加快,经济发展和观念的转变,独居人群猛增,住房需求量增加,人们对居住的环境要求也越来越高。中国房屋寿命太短,并且将来房子改善型需求还有更多。一个家庭就一套房。这是错误的观点。为什么会这样?因为随着经济的发展,人们对于生活水平的要求在发生变化。有更多,更加丰富的要求。对于房子的要求,也不再是每个家庭一套。难道大家还看不出趋势吗?以前祖孙三代在一起,现在年轻人结婚,有几个愿意跟父母一起住的?

2018年英国媒体报道中国住房空置率已达30%,中国住房空置率到底是多少,一直以来都是一个谜,而且还是世纪之谜。其实,关于空置率,任就曾经说过关于中国空置率的判断,他的结论是中国楼市空置率最高的是南京,只不过才11%而已!而最低的则是太原,只有0.6%!数据从何而来呢?原来是一份名为《存量住房中偶尔居住住房比例最高和最低的十个城市》。2019年,你可能有钱也买不到房了。就算你想摇号,开发商可能也盖不出那么多房子供你摇了。因为在未来的20年左右的时间里,中国的城镇化仍然会是一个高速发展的过程。城市化中重要的一环显然就是盖房子。

从1998年房改开始,我国新开工住宅套数快速增长,1998年还不到200万套,在2013年,已经达到了1400万套,在2018年,销售面积达到了17亿平米,按100平米一套房,一年时间,卖出去的期房就达到了1700万套。

城镇住宅存量已经达到了276亿平米,人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米,城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套,套户比从0.8增至1.09。房子越来越多,屋子越来越大,居住条件的改善,可以用“光速”来形容了。

1998-2018年,20年的时间中,全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年,13年的时间,我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元,增幅达13.7倍。从1998年房改开始,我国新开工住宅套数快速增长,1998年还不到200万套,在2013年,已经达到了1400万套,在2018年,销售面积达到了17亿平米,按100平米一套房,一年时间,卖出去的期房就达到了1700万套。城镇住宅存量已经达到了276亿平米,人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米,城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套,套户比从0.8增至1.09。

2018年恒大研究院报告《中国住房存量测算:过剩还是短缺》,研究结果表明,2018年中国城镇住房套户比为1.09,城镇住房并不过剩,未来中国房地产市场仍具有较大发展空间,但更须重视区域差异中的结构性机会。

中国有多少房子?官方已公布的中国城镇住房数据存在统计部门和建设部门两个来源,存在一定参考价值,但均存在明显问题。一是人口普查资料公布了家庭户住房数据,但未公布集体户住房数据,如直接以城镇家庭户人均住房面积作为城镇人均住房面积计算城镇住房存量存在高估。二是国家统计局公布2018年城镇人均住房建筑面积数据达39平方米,但因抽样偏差存在高估。

三是官方直接公布的部分年份城镇住房存量数据要么范围偏小、要么偏大。四是国家统计局的城镇竣工住宅面积数据存在低估,无法简单通过公式“某年住房存量+竣工-折旧拆迁+农民带房入城”推算当前存量。中国城镇住房40年,从供给短缺到总体平衡。1)1978-2018年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至276亿平,城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米,城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套,套户比从0.8增至1.09。从国际看,当前美国、日本分别为1.15、1.16,德国为1.02,英国为1.03,而中国城镇住房套户比接近1.1,表明住房供给总体平衡。

从住房来源结构看,当前全国城镇住房存量中商品房约占4成,自建房约占3成,还有3成为原公房、保障性住房及其他。中国城镇居民约70%居住在自有住房,约20%租房,其他10%为借住、住单位宿舍等;与建制镇居民相比,城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。从人口普查统计的家庭户人均使用住房面积分布推测,当前城镇家庭住房拥有的不平衡程度较为严重,最低20%的城镇家庭户或拥有约6%的住房,而最高20%的家庭户拥有约40%的住房。

房地产长期看人口,尽管中国20-50岁主力置业人群比例在2013年达峰值,但综合考虑城镇化进程、居民收入增长和家庭户均规模小型化、住房更新等,中国房地产市场未来仍有较大发展空间,将逐步从高速转向中速、高质量发展阶段。预计2019-2030年中国城镇年均住房需求大致为10.9-13.5亿平方米。从城镇化进程看,2018年中国城镇化率59.6%,到2030年城镇化率达70.6%时城镇人口将再增加约2亿。从城镇人均住房使用面积看,当前美国67平,德国、法国均超过38平,日本33平,韩国28平,而中国按使用面积算人均仅23平。从家庭规模看,当前日本、美国、韩国家庭户均规模分别降至2.33、2.54、2.73人,而中国2018年为3.02人。

中国城镇住房从供给短缺到总体平衡,套户比从0.8到1.09。改革开放四十年来,中国城镇居民从筒子楼住到住宅小区,从全民蜗居到基本适居,住房事业取得巨大进步,这主要得益于1990年代从福利分房到住房商品化的住房制度改革。根据我们测算,1978-2018年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至276亿平,城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至33.3平方米,城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套,套户比从0.8增至1.09。与国家统计局公布的2018年城镇人均住房建筑面积39平方米相比,我们测算的城镇人均住房建筑面积小5.7平方米。

一般而言,套户比小于1,表明一国住房供给总体不足;套户比等于1,表明一国住房总体基本供求平衡;考虑到休闲度假需求、因人口流动带来的人宅分离等情况,成熟市场的套户比一般在1.1左右。从国际看,当前美国、日本分别为1.15、1.16,德国为1.02,英国为1.03,中国城镇住房套户比接近1.1,表明住房供给总体平衡。2018年全国人均住宅建筑面积42.4平方米,其中城镇、乡村人均住宅建筑面积分别为39、47.3平方米。从住房来源结构看,当前全国城镇住房存量中商品房约占4成,自建房约占3成,还有3成为原公房、保障性住房及其他。根据国家统计局数据,1998-2018年竣工商品住宅合计113亿平,占当前城镇住宅存量的41%。

而根据人口普查及小普查中的城镇家庭户住房来源数据,2000-2010年购买新建商品房的城镇家庭户户数占比从8.9%升至21.7%(2010年开始统计购买二手房比例,为4.6%),自建房比例从35.7%降至31.5%,购买原公有住房比例从23.5%降至12.9%,购买经济适用房、两限房比例从6.0%降至4.1%,租赁廉租房、公租房从14.4%降至2.4%;租赁其他住房比例从6.1%增至18.6%,其他比例从5.4%降至4.1%。由于人口普查中的购买二手房、租赁其他住房并未说明来自商品房还是非商品房,这使得我们需要依靠商品住宅竣工面积判断存量房中商品房比例。

中国城镇居民约70%居住在自有住房,约20%租房,其他10%为借住、住单位宿舍等;与建制镇居民相比,城市居民住房自有率更低且呈下降趋势、租房比重更高且呈上升趋势。根据2000年人口普查资料家庭户住房来源统计,有74.1%的城镇家庭户居住在自有住房,有20.5%的租房,还有5.4%的住房来源为其他(比如,借住亲友住房但不付租金,住单位单人或夫妻宿舍但不付租金等情况)。到2010年,上述比例分别为74.9%、21.0%、4.1%。此外,2005年、2015年小普查统计的城镇家庭户住房自有率分别为77.9%、79.2%,住房自有率偏高,可能存在抽样问题。

从全国城镇住房供应量来看,2000年商品住宅竣工面积仅为1.89亿平方米,2008年为4.88亿平方米,2018年达到6.6亿平方米。伴随着住房供应量的飞速上涨,中国住宅存量也有巨大突破,城镇住宅存量面积从1978年的14亿平方米到2017年的267亿平方米,翻了19倍多。即使从城镇人均住房建筑面积来看,根据国家统计局公布的数字,1978年仅6.7平方米,而2018年达到38平方米,40年翻了4倍多。另外,从城镇人均住房建筑面积来看,1978年仅6.7平方米,而2018年则达到了38平方米,城镇住房已经完全摆脱了绝对短缺的状况。

1978年中国城镇人口为1.72亿,占全国总人数的17.92%,到2018年底,中国城镇总人口达到8.31亿,占全国总人数的59.66%,城镇化率达到59.66%。1978年全国住宅投资仅38亿元,占GDP比重1.2%。1997年全社会住宅投资5371亿元,对市场化的房地产投资为3178亿元,占全社会投资比重12.74%,占GDP比重3.99%,其中住宅房地产开发投资占GDP比重1.93%。1998年房改后,房地产开发增速大幅度提升。2008年全国房地产开发投资2.53万亿元,其中住宅投资2.5万亿元,占全社会固定资产总投资的18.21%,占GDP比重8.31%。

2018年全国房地产开发投资为12.03万亿元,其中住宅投资8.52亿元,占全社会固定资产总投资的13.40%,占GDP比重9.46%。房地产业增加值占GDP比重也基本处于连年增长的状态,1998年为4.031%,2017年达到6.58% 。另外,由于房地产业具备产业链长、波及面广、融资量大的特点,房地产业的兴起也带动了诸多周边产业发展。上游主要与房屋建设密切相关,包括建材、钢铁等行业。下游主要是家装、家电、物业管理等。随着存量房时代到来,二手房交易、旧房改造以及节能、环保的建筑材料等行业也将被带动起来。

日前中金公司发布《数说中国存量住房》报告(以下简称《报告》),基于第六次全国人口普查和2015年1%人口抽样等调查数据。报告认为,城镇住房未过剩,低质量住房比例高。20%城镇家庭无房,15%有两套以上房产,2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套(不含集体户),对应存量面积261亿平方米,家庭户户均拥有住房1.13套。其中,城区住房1.59亿套,对应面积145.9亿平方米,户均住房1.07套;镇区住房1.15亿套,对应面积115.4亿平方米,户均住房1.21套。

基于此,中国城镇范围住房总量基本合理,但城区仍略有不足。从住房实际使用情况来看,仅有一套房的家庭几乎全部自住。拥有两套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、闲置1.2套。20%的无房户全部租房,其中一半单独租住、一半为合租。另外,在过去10年中,由于城镇化进程快于住房净新增速度,家庭户户均拥有住房套数呈下降趋势。《报告》数据显示,2010年普查时,城镇家庭户均拥有住房套数为1.16,城区为1.09;而2017年末,这两个数据分别下降至1.13和1.07。

2018年1月27日,中金公司发布关于中国住房空置率的相关报告。报告基于“六普”和2015年1%人口抽样等权威调查数据,对中国到底有多少套房子、房屋质量如何、有多少家庭拥有多套房、空置率究竟是高是低等基本问题予以客观估计。报告测算2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%,其中城区分别为14.7%和9.7%,并称“尽管广义空置率看似偏高,但真正可比口径的狭义空置率处于合理区间,其中城区狭义空置率甚至低于美国、日本等成熟市场水平”。

国际上多数国家狭义空置率低于广义空置率1个百分点左右,合理的空置率(自然空置率)水平通常在10%-15%。考虑到中国大量新竣工房屋为毛坯房,并且存在大量待拆除的老旧住房,显然狭义空置率在中国更具可比性。我们测算2017年末中国城镇广义和狭义住房空置率分别为16.9%和12.1%,其中城区分别为14.7%和9.7%。尽管广义空置率看似偏高,但真正可比口径的狭义空置率处于合理区间,其中城区狭义空置率甚至低于美国、日本等成熟市场水平。值得特别强调的是,中国城镇空置率在过去近十年中呈现下降趋势,2010年广义和狭义空置率(分别为18.3%和13.2%)均高于当前水平。

存量住房中还有12%为无证房屋,实际拥有产权的住房可能存在短缺。无证房屋包含小产权房和违建房屋,属于违法建筑。我们根据全国存量房面积推算实际新增房屋面积,其与统计局公布的竣工面积之间的差距为违法建筑的无证房屋,据此计算得到2017年末无证房屋存量面积31亿平方米,占城镇存量住房的12%。若扣除此类无证房屋,实际住房存量甚至会出现短缺。尽管实际上无证房屋未必会全部拆除(小产权房可能通过补缴出让金等方式获得产权证),但这一结果提示我们中国的实际拥有产权的住房空置率可能远低于国际合理水平。

中国的城镇住房过剩了吗?总量基本合理,城区仍略显不足。我们测算得到2017年末中国城镇住房存量达2.74亿套,对应存量面积261亿平方米。户均拥有住房1.13套。其中,城区住房1.59亿套,对应面积145.9亿平方米,户均住房1.07套。镇区住房1.15亿套,对应面积115.4亿平方米,户均住房1.21套。以上测算口径均为城镇家庭户,不包含集体户(二者区别在于家庭户以血缘婚姻或收养关系立户,而集体户指无此类关系的多人居住在一起而立户,例如学生宿舍、工厂集体宿舍等等,六普时全国城镇家庭户人口5.9亿,集体户人口0.8亿)。

普和2015年的全国1%人口抽样调查提供了大量关于存量住房的统计资料,从中我们发现当前中国的城镇住房中仍存在大量质量低下的老旧住房,整体品质亟待提高。从套型结构看,城镇存量住房中一居和二居室的比例达62%,而四居室及以上套型占比仅7%,套型整体偏小。从楼层结构看,尚有21%的存量住房为平房,57%的住房为2-6层楼房(多数为无电梯的单元房,少数为洋房或别墅),而7层及以上的住房占比仅22%。从居住设施看,16%的存量住房没有厨房或卫生间,26%的住房无独立抽水/冲水卫生间设施。作为对比,美国仅0.5%的住房无卫生间,0.8%无厨房。日本无厨房的住房比例也仅有2.7%。

从建筑年代看,15%的住房建造于1990年以前(4%建于1980年以前),42%的住房建造于上世纪。 我们测算显示,目前中国城镇家庭户住房自有化率80%,若纳入集体户(假设集体户全部无房)则为75%。在全部城镇家庭户中,20%的城镇家庭无自有住房,65%的家庭仅有一套住房,另外15%的家庭拥有两套及以上的住房(户均拥有3.2套)。若进一步考察其住房实际使用情况,20%的无房户全部租房,其中一半单独租住、一半为合租;仅有一套房的家庭几乎全部自住;拥有两套及以上住房的家庭自住1套、出租1套、闲置1.2套。

2018年恒大研究院报告《中国住房存量测算:过剩还是短缺》,研究结果表明支撑中国中长期房地产市场空间的六大因素。其一是随着城市化进程的推进,大量农村人口继续涌入城市。2018年中国居民人口的城镇化率为59.6%,仅相当于1868年英国、1910年德国、1945年美国和1958年日本的城镇化率。中国城市化仍处于快速发展阶段。据估计,未来十年,城镇化率将平均提高1个百分点,平均1300万农村人口转为城市居民。其二是城市间的人口迁移增加了。

从2000年到2015年,城市间流动人口在全国流动人口中的比例从20.8%上升到37.9%。未来,城市间不平衡的经济发展将促进人口从欠发达城市向较发达城市的持续迁移。其三是住房消费得到提升。首先,这个概念已经升级。1998年前购买公房解决“住房”问题。1998年房改后,住房消费商业化,以满足方便生活的需要。进入21世纪,居民追求生活质量,住房消费不断升级,优质商品房被购买。第二是区域升级,城市从中小城镇升级到该区域的核心城市和大都市地区,城市从旧区的老房子升级到新区的新房。

第三,品牌升级。购房需求集中在缺乏建设标准和服务保障的地方中小住宅企业和规范运作、提供完善服务的品牌住宅企业。其四是生活条件有所改善。首先,住房质量还有很大的提高空间。根据2015年人口普查,城市家庭的成套住房只有85%,其中20%是单层住房,41%是在1999年之前建造的。第二,主要购房者的年龄中心有所上升,住房改善的需求有所增加,容量有所提高。到2045年,20-60岁的主要城市购房者总数将稳定在5.5亿左右,35-60岁需要改善的比例从2020年的63.2%上升到2030年的68%。

其五是经济增长推动住宅消费。居民生活消费与经济发展水平相匹配。美国从1960年到2008年,中国从2004年到2018年,住宅消费/国内生产总值分别稳定在8.5-10.3%和5.4-6.6%。随着温饱问题的解决,经济增长将增加住房消费的驱动力。从1985年到2018年,城镇居民的温饱支出比重从75.4%下降到40.9%,居民消费比重从4.8%上升到24%。中国经济基础低,增长速度快,增长空间大。2018年,人均国内生产总值不到美国的1/6,而日本的实际国内生产总值增长率为1/4和6.6%,位居世界前列。1998年房改后的20年住房消费与改革开放以来的40年经济发展相匹配。未来经济增长将继续推动住房消费的增长。

其六是家庭结构已经改变,规模已经缩小。2017年,我国平均家庭数为2.99户,1-2人家庭比例为42.8%,比2004年减少0.25个百分点,提高15.4个百分点。与平均2.36人和63.6%的德国、日本、英国、韩国和美国相比,我国家庭规模还有进一步小型化的空间。首先,随着婚姻观念的改变,成本上升,适婚人口的性别比例失衡,结婚率下降,离婚率上升,2018年全国登记的结婚和离婚数量比2014年分别减少22.4%和增加22.7%。第二是现代城市生活方式下传统家庭功能的弱化,子女婚后独立,三代或更多代的大家庭数量减少,一代或两代的家庭数量增加。

预计,从2019年到2030年,全国城市住房需求面积平均每年将达到11.7亿平方米,高于2013年全国商品房销售面积。其中,城市居民人口增长、生活条件改善、城市更新改造需求分别为5.2亿、70万和6.7亿,分别占总需求的44.4%、5.7%和57.1%,不考虑需求流失。三种自有住房需求由六个因素支持。其中,对城市人口增长的需求得益于城市化的推进和城市间人口迁移的增加。城市更新和改造的需要得益于住房质量的提高和住房消费区的升级。迁出旧城区和棚户区的居民购买商品房。改善生活条件的需求得益于购房人口中改善群体比例的增加、经济增长推动的住房消费的增加、住房消费的升级以及家庭结构变化导致的家庭小型化。